新富策略 老房子可原拆原建，引爆地产股！万科、碧桂园集体涨停！

　　来源：说财猫

　　全体起立！房地产股！

　　没想到吧，今天一早，万科直接拉涨停。

　　紧跟着万科涨停后，绿地、天健、金融街也跟着上板。

　　数下来，A股地产股，今天涨停的有6家。

　　港股不设涨停机制，部分老牌地产股，涨幅远超10%。

　　碧桂园、奥园、佳兆业、融创、融信、合景泰富盘中涨幅一度超20%。

　　更加夸张的是，截至上午收盘，各板块涨幅中，房地产大涨3.41%。

　　与此同时，白酒、火电、煤炭、水电等老登股涨幅领先，反倒是前期热门的芯片、半导体科技概念出现了大回调。

　　资金突然涌入，难道是房地产的曙光，终于等到了？

　　其实，地产股今天涨得这么嗨，和昨晚的一份重磅文件有关，尤其是提到了原拆原建！你想想，市区的老破小本来只值一两百万，原拆原建变新房子，可能就直奔五六百万了！

　　国务院印发《城市更新“十五五”规划》（下称城更规划）的通知，并且这还是第一次把城市更新拔得这么高：

　　首次把城市更新升级为国家级五年专项规划。

　　这份规划全文7249字，接下来猫崽详细聊聊个中的关键点。

　　很多表达，都还是第一次见。

　　首先，关于未来这5年的城更指标，城镇危旧房改造、老旧街区厂区改造提升的数量变化是最大的。

　　其中城镇危旧房改造数量是50万套，上一个五年还仅仅是25万套。

　　直接翻了一倍。

　　新开工改造城镇老旧小区数量为11.5万个；

　　城中村改造数量是4000个，基本和上一个五年持平；

　　老旧街区厂区改造提升的目标是1500个。

　　此外，建设改造城市地下管网77万公里，也被写进规划中。

　　猫崽还了解到，未来这5年，光是达成上述城市更新的目标，至少可以完成投资15万亿，其中地下管网更新就可以拉动5万亿投资。

　　15万亿，也就是平均每年有3万亿投向城市更新，前景很大。

　　可见，这也是实打实的拉动房地产增长。

　　《城更规划》原文还提到，支持老旧住房自主更新、原拆原建。

　　并且旧房改造刻不容缓，这五年要把50万套以上得C、D级危险住房拆除。

　　老旧房子拆除和重建的工作，这活谁来干？

　　房企这不就来活了吗？

　　让房企代建，每年如果有5%、10%的净利润，也活得很好了。

　　此外，关于盘活存量土地，《城更规划》给存量土地松绑列出“三大杀手锏”：

　　规划开绿灯、税费给优惠、产权登记大放水。

　　其实目标只有一个，就是把城里所有闲置、低效、半死不活的土地或房子，全部盘活成新资产、新现金流和新供给。

　　有两点值得关注：

　　首先，制定土地混合开发和空间复合利用的正面清单，推动土地用途和建筑功能依法合理转换。

　　并且，存量土地或房产搞国家支持的产业（比如科创、文创、养老、租赁住房等），5 年过渡期不换用地主体、不改规划条件；

　　过渡期满后可租赁或协议出让，不用走公开招拍挂。

　　其次，鼓励多主体合作改造，并且合理降低土地整合、置换、联合开发的税费负担。

　　依法稳妥推进工商业用地使用权续期。完善地价计收规则。

　　核心在于，降税费直接让利，土地供应方式松了口，并且还给“工商业用地续期”一个定心丸。

　　对于告别“高周转”旧模式的房地产行业而言，《城更文件》或许就是新的机遇，更是未来发展的核心锚点。

　　从短期看，其实老旧小区、城中村、管网改造能够释放万亿级工程订单，从建筑、建材、装修到物业，这些都是直接受益的。

　　中期的话，房企能告别高周转，转型城市更新运营商。

　　存量资产运营、物业服务、养老托育等，也成为新的增长点。

　　长远角度，其实房地产新模式已经逐渐成型：

　　增量为辅、存量为主，从“土地财政”转向“运营财政”，城市也开始进入高质量发展周期。

　　对于未来的房地产，你怎么看？

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责任编辑：尉旖涵

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